Le lotissement d’un terrain est une action immobilière régi par une législation assez complexe. Quelquefois, le lotisseur est confronté à des difficultés dues à la lourdeur de la procédure. Cet article parle des différentes étapes de la création d’un lotissement.
La procédure à suivre pour lotir un terrain
Lotir un terrain consiste à le diviser en plusieurs parcelles autonomes destinées à recevoir une construction. Pour pouvoir lotir un terrain, il faut d’abord procéder à la création d’un lotissement et obtenir l’approbation du maire. Donc, par exemple, le lotissement d’un terrain à bâtir à Montpellier doit être conforme au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de la ville. Le dossier peut être déposé aux bureaux de la mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également être constitué en ligne via l’ADAU (Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme).La procédure diffère selon que la création de lotissement est soumise à un permis d’aménager ou à une déclaration préalable. Il est à noter qu’un accord délivré est valable pour trois ans.
Premièrement, la création d’un lotissement soumise à un permis d’aménager concerne les lotissements sur lesquels sont prévus la création ou l’aménagement des voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement. Elle est également valable pour les lotissements situés en secteur sauvegardé, en site classé ou en instance de classement.Le formulaire Cerfa n° 13409 fait mention de la procédure ainsi que des pièces à joindre. Le dossier, en quatre exemplaires, peut être déposé par le propriétaire ou par son mandataire, ou par une autre personne à qui ils ont donné une autorisation pour l’exécution des travaux. Généralement, la réponse s’obtient dans un délai de 3 mois, sous la forme d’un arrêté. Le cas échéant, le silence de l’autorité compétente équivaut une autorisation.
Deuxièmement, la création d’un lotissement soumise à une déclaration préalable intéresse les autres lotissements, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de création de voies ou d’espaces communs, et qu’il n’est pas situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé. La demande se fait suivant le contenu du formulaire Cerfa n° 13702. Le dossier de déclaration doit être déposé en deux exemplaires par le propriétaire ou son mandataire pour un délai de réponse de un mois. En présence d’une réponse tacite, il serait prudent de demander un certificat de non-opposition pour usage ultérieur.
Une législation compliquée et une procédure assez lourde
La réforme des autorisations d’urbanisme stipule que toute demande de division de terrain à bâtir à Montpellier, à Lille ou dans n’importe quelle ville, sur une période de moins de dix ans est désormais soumise à la réglementation du lotissement quel que soit le nombre de lots issus de la division. Cette réforme a entraîné la régression des opérations de vente immobilière. En effet, l’absence d’un permis d’aménager ou d’une déclaration au préalable s’oppose à la délivrance d’un permis de construire et par conséquence,à la réalisation d’une vente de parcelle.
Les textes énoncent aussi que le bornage doit être effectué avant l’exécution d’un contrat de vente. Un bornage amiable serait le plus avantageux. Néanmoins, sa réalisation rencontre des difficultés dues à l’absence ou au refus d’un des propriétaires ou d’un voisin, par exemple. Le géomètre-expert pourrait suggérer une simple délimitation des parties non bornées.Ainsi, la sécurité juridique n’est pas garantie mais la transaction pourrait avoir lieu.
Il faut faire attention dans le choix de la procédure de création de lotissement. Certaines restrictions sont à considérer afin de bénéficier du régime de simple déclaration préalable. Par exemple, le raccordement aux réseaux publics ne fait pas partie d’équipements communs et n’est pas un critère obligeant un permis d’aménager. Dans d’autres situations, le vide juridique permettrait d’échapper au contrôle administratif préalable, notamment dans le cas d’une division qui n’est pas destinée à une construction ou d’une division réalisée au-delà de dix ans.
